●売却相談　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　

まず始めに、お客様の不動産売却についての理由『高く売りたい』『早く売りたい』『住み替えを検討中』『遺産相続で売りたい』等々事情をお聞かせ頂いたうえで、宏林不動産 はお客様ひとりひとりの状況に応じた最適な手段をご提案しておりますので、是非この段階でなるべく詳しくお話をお聞かせください。また、お客様のご都合に合わせたご提案も、無料・秘密厳守にて承っておりますので、どうぞお気軽にご相談ください。

売却に必要な経費

不動産の売却時にかかる税金につい　自己所有する土地や建物などの不動産を売却すると《譲渡所得税》かかります。所得税や住民税を総称して譲渡所得税ともいわれます。

譲渡所得税は単純に不動産の売却金額にかかるものではありません

・不動産を買った時の価格や費用

・売却時の費用

それらの価格や費用を売却価格から差し引いたものが譲渡所得です。

売却によって利益が出なければ、譲渡所得が発生せず税金はかかりません。

　　　　譲渡所得＝売却価格－（取得費+譲渡費用）－特別控除額※

※一定の要件を満たした居住用不動産に関しては、最高3,000万円の特別控除があります

取得費用とは　

売却する土地・建物の購入代金や建築代金、購入手数料、測量費、整地費、建物解体費、設備費、改良費など、また、購入時に納めた登記費用、　不動産取得税、印紙税や、借り主に支払った立ち退き料、不動産を購入するために借りた資金の利子なども含まれます。

譲渡費用とは

不動産売却時にかかった費用、仲介手数料や印紙税、立退料、建物解体費などが譲渡費用に含まれます。譲渡費用は売却するために直接使った費用です。

所有期間による税率の違い

不動産売却の費用

《印紙税》

軽減税率が2027年3月31日まで適用されます。

《住宅ローン返済手数料》

住宅ローン返済中の場合は不動産を売却するには《抵当権》が登記されているからこの抵当権を外さないと、不動産は売却することができません。抵当権を外す手数料が必要になります。各金融機関によって異なりますが、手数料は1万円～3万円程度が目安です。

司法書士に依頼すると手続きをしてくれます。

《仲介手数料》

仲介手数料の計算式　　　　　

《登記費用》

住宅ローンを完済したら抵当権を抹消します。そのためには登記簿上の抵当権を抹消する手続きが必要で、登記費用が発生します。抵当権抹消の費用は、手続きを依頼する司法書士への手数料を含めて1万円～4万円が目安です。

《その他の費用》

・ハウスクリーニング費用

売却する物件をクリーニングすることで、買い手が見つかりやすくなります。キレイにする場所としては、浴室と洗面台、トイレ、キッチンなどの水回りとレンジフード、床、壁紙などが挙げられます。不動産全体の印象に影響します。クリーニング費用は家の広さや状態、掃除する場所の数などによりますが、3万円～12万円くらいが目安です。

・測量費用

「境界」と「面積」の確定を行います。また、土地を切り売りする場合も行う。また、境界を明確にすることで隣地とのトラブル予防になります。測量の費用は、市や国の立ち合いが必要かどうかによって変わり、30～100万円程度と差があります。

 ・解体費用

一戸建ての売却では、築年数が古い建物を解体して更地にして売るほうが高く売れることがあります。

一般住宅(木造)で 3～5万円(坪当り)　30坪：90～150万円 　50坪：150～250万円

●調査・査定 

実際に当社がお客様の不動産の状況を確認にお伺いします。土地や建物の状態を調査し査定額を出します。お客様のご希望売却価格と査定額内容を考慮しながらお客様の希望に沿った売り出し価格を設定します。売り出し価格が決まりましたら、媒介契約の締結いたします。

●媒介契約の締結

媒介契約について

売却活動を行うにあたり、媒介契約を結ぶ必要があります。契約方法は下記の3種類となります。

・一般媒介契約

複数の不動産会社に同時に仲介を依頼することができる契約です。自分で見つけてきた相手 方(親戚や知人と直接交渉した場合など)とも、不動産会社を通すことなく契約することができます。ただし、最終的には、どの不動産会社を通して取引を進めるかを決めることとなります。一的には、有力な購入希望者を紹介した不動産会社と取引を進めることが多いようです。

・専任媒介契約

専属専任媒介契約とほぼ同様の契約ですが、自分で見つけてきた相手方(親戚や知人と直接交渉した場合など)とは、不動産会社を通すことなく契約することができます。

・専属専任媒介契約

仲介を1社の不動産会社にのみ依頼する契約で、他の不動産会社に重ねて仲介を依頼することは契約で禁じられています。また、自分で見つけてきた相手方(親戚や知人と直接交渉した場合など)についても、依頼した不動産会社を通して取引することが、契約で義務づけられています。このように、専属専任媒介契約は、売却活動の全般を1社に任せる契約です。ただし、専属専任媒介契約は依頼者に対して拘束力の強い契約ですので、専属専任媒介契約で仲介依頼を受けた不動産会社の仲介業務については、いくつかの法規制があります。

　　　　　　　　　　　一般媒介契約　　　　専任媒介契約　　　　専属専任媒介契約

複数社との契約　　　　　　　〇　　　　　　　　✖　　　　　　　　　　✖

売主自らが発見した　　　　　〇　　　　　　　　〇　　　　　　　　　　✖

相手との取引

販売状況の報告義務　　　✖義務なし　　　　〇2週間に1回以上　　　〇1週間に1回以上

指定流通機構への　　　　✖義務なし 　　　　〇7営業日以内 　　　　〇5営業日以内

登録義務

●販売活動・経過報告

・購入希望者への情報提供

・インターネット掲載

・広告チラシ掲載

・現地看板　等

　経過報告は媒介契約によって異なります上記参照ください。

●売買契約の締結

購入者が決まりましたら売主様と買主様が合意した条件を文書でまとめます。

契約書には物件の詳細、価格、引渡し日、頭金の支払いスケジュールなどが含まれます。

売主様と買主様は契約書を確認し、誤りや不明瞭な点がないかを確認します。

売主様と買主様が契約書に署名し、印鑑を押印します。契約の成立です。

この時点で買主様は契約書に記載された頭金のお支払い。

●残代金・物件の引き渡し

引渡し日に物件を買主様に引き渡します。この際、物件の状態を確認し、鍵の受け渡しを行います。

買主様は契約書に記載された残金を支払います。

売主様は抵当権等の設定がある場合は抹消手続きをします。

売主様と買主様は不動産の所有権を移転するための登記手続きを行います。

※宏林不動産の売却の流れです。

一読いただきありがとぅございます。

何かご不明点やご相談などございましたらページの上の《問い合わせ》よりお気軽にお問い合わせください。